Hipoteki i obciążenia – co każdy właściciel nieruchomości powinien wiedzieć

Jako adwokat prowadzący kancelarię w Jarocinie, często spotykam się z problemami dotyczącymi hipotek i innych obciążeń nieruchomości. Dział IV księgi wieczystej, gdzie wpisywane są hipoteki, to prawdziwe pole bitwy – miejsce, gdzie rozgrywają się dramaty właścicieli nieruchomości, banków i innych wierzycieli.

Czym właściwie jest hipoteka?

Zanim przejdę do problemów związanych z hipotekami, warto wyjaśnić, czym one są. Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości. W praktyce oznacza to, że jeśli nie spłacisz kredytu, bank może doprowadzić do sprzedaży twojej nieruchomości i zaspokoić się z uzyskanych środków.

W mojej kancelarii przy Alei Niepodległości tłumaczę klientom: hipoteka to taki “straszak” dla kredytobiorcy i “poduszka bezpieczeństwa” dla banku. Dopóki spłacasz kredyt, nic się nie dzieje. Problem pojawia się, gdy chcesz sprzedać nieruchomość albo gdy przestajesz płacić.

Niewykreślona hipoteka – zmora właścicieli

Najczęstszy problem, z którym spotykam się w swojej praktyce w Jarocinie, to niewykreślone hipoteki. Scenariusz wygląda zwykle tak:

1. Właściciel zaciąga kredyt zabezpieczony hipoteką
2. Spłaca go w całości
3. Bank wydaje zaświadczenie o spłacie
4. Bank “zapomina” złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki
5. Hipoteka nadal widnieje w księdze wieczystej
6. Właściciel chce sprzedać nieruchomość, ale kupujący widzi obciążenie i się wycofuje

Pamiętam klienta z Krotoszyna, który spłacił kredyt hipoteczny w 2015 roku, a w 2023 chciał sprzedać dom. Ku jego zdumieniu, w księdze wieczystej nadal widniała hipoteka na rzecz banku, który w międzyczasie przeszedł fuzję z innym. Pracujac jako adwokat w Jarocinie, widziałam już takie sytuacje wielokrotnie, ale klienci zawsze są zaskoczeni.

Co robić w takiej sytuacji? Formalnie to bank powinien złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu, ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zrobił to sam właściciel. Potrzebny jest do tego dokument z banku potwierdzający spłatę zobowiązania (zaświadczenie o spłacie kredytu, zezwolenie na wykreślenie hipoteki).

Jeśli bank odmawia wydania takiego dokumentu lub go zgubił (tak, to się zdarza!), pozostaje droga sądowa – powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy) lub wniosek o wykreślenie hipoteki (art. 100 ustawy).

Spór o ważność hipoteki – kredyt był czy go nie było?

Drugim częstym problemem są spory o to, czy hipoteka w ogóle powinna zostać wpisana. Wierzyciel twierdzi, że dług istnieje i zabezpiecza go hipoteką, a właściciel utrzymuje, że długu nie ma lub jest nieważny.

W mojej praktyce adwokackiej w Jarocinie prowadziłam sprawę, gdzie na działkę klienta wpisano hipotekę na podstawie weksla, którego – jak twierdził – nigdy nie podpisał. Sprawa trafiła do sądu, który musiał rozstrzygnąć, czy podpis jest autentyczny, a więc czy wpis hipoteki był zgodny z prawem.

Swoją drogą, to ciekawa historia – ekspertyza grafologa wykazała, że podpis został podrobiony. Sąd nakazał wykreślenie hipoteki, ale klient stracił półtora roku na batalię sądową.

Hipoteka przymusowa – kiedy wierzyciel działa na własną rękę

Szczególnym rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa. Wierzyciel może ją uzyskać na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu) bez zgody właścicela nieruchomości.

W Jarocinie i okolicach widzę coraz więcej przypadków, gdy komornicy lub urzędy skarbowe zabezpieczają swoje należności właśnie w ten sposób. Dla właściciela to ogromny problem – nawet jeśli kwestionuje dług, hipoteka jest już wpisana i blokuje możliwość sprzedaży lub zaciągnięcia kredytu.

Pamietam sprawę z sądu w Kaliszu, gdzie mój klient dowiedział się o hipotece przymusowej na swojej nieruchomości… przypadkiem, sprawdzając księgę wieczystą przed planowaną sprzedażą. Urząd skarbowy wpisał hipotekę na podstawie zaległości podatkowych firmy, która dawno upadła. Sprawa o wykreślenie była skomplikowana, ale udało się.

Inne obciążenia w dziale IV – nie tylko hipoteki

Hipoteka to nie jedyne obciążenie, które może pojawić się w dziale IV księgi wieczystej. Równie kłopotliwe bywają:

1. Roszczenia o ustanowienie hipoteki
2. Ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości
3. Prawa odkupu lub pierwokupu
4. Roszczenia dotyczące umów deweloperskich

Z praktyki adwokata nieraz widziałam, jak takie wpisy blokowały transakcje lub znacząco obniżały wartość nieruchomości na rynku.

Testament był ważny ale rodzina się pokłóciła o dom, a w międzyczasie wierzyciel jednego ze spadkobierców wpisał ostrzeżenie o egzekucji do księgi wieczystej. Potencjalny kupiec natychmiast się wycofał, choć ostrzeżenie dotyczyło tylko udziału jednego ze współwłaścicieli.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona?

Dla kupującego nieruchomość sprawdzenie działu IV księgi wieczystej to absolutna podstawa. W mojej kancelarii w Jarocinie zawsze radzę klientom:

1. Sprawdź księgę wieczystą przed zakupem (dostęp online przez stronę ekw.ms.gov.pl)
2. Zweryfikuj aktualność wpisów (niektóre mogą być nieaktualne)
3. Poproś sprzedającego o dokumenty potwierdzające spłatę zobowiązań
4. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem

Mam taki zwyczaj – tłumaczę klientom, że zakup nieruchomości to nie zakup butów. Nie ma zwrotów i reklamacji. Lepiej wydać kilkaset złotych na prawnika przed zakupem, niż później tysiące na proces sądowy.

Jak się zabezpieczyć przy zakupie obciążonej nieruchomości?

Czasem decydujesz się na zakup nieruchomości, mimo widniejących obciążeń. W takiej sytuacji warto:

1. Zawrzeć w umowie przedwstępnej warunek wykreślenia obciążeń przed umową przyrzeczoną
2. Część ceny zatrzymać do czasu wykreślenia hipoteki (w depozycie notarialnym)
3. Uzyskać od sprzedającego pełnomocnictwo do reprezentowania go w procesie wykreślania obciążeń
4. Rozważyć zabezpieczenie w postaci roszczenia o przeniesienie własności (wpis w dziale III księgi)

Lubię mówić klientom: ostrożność przy zakupie nieruchomości to nie przejaw nieufności, ale zdrowego rozsądku.

Jak wykreślić hipotekę – krok po kroku

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, która powinna zostać wykreślona (bo kredyt został spłacony), oto co powinieneś zrobić:

1. Uzyskaj z banku dokument potwierdzający spłatę kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki
2. Złóż w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie hipoteki (opłata 100-200 zł)
3. Dołącz dokument z banku jako podstawę wykreślenia
4. Poczekaj na rozpatrzenie wniosku (w Jarocinie i okolicach to obecnie 1-3 miesiące)

Jeśli bank odmawia wydania dokumentu lub go zgubił, konieczne będzie postępowanie sądowe. W mojej kancelarii adwokackiej w Jarocinie pomagam klientom przygotować pozew i reprezentuję ich w sądzie.

Ochrona przed nieuzasadnionymi wpisami

Co zrobić, gdy ktoś bezpodstawnie wpisał hipotekę lub inne obciążenie do twojej księgi wieczystej? Prawo przewiduje kilka mechanizmów ochrony:

1. Wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
2. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
3. Powództwo o wykreślenie hipoteki
4. W skrajnych przypadkach – powództwo o odszkodowanie przeciwko osobie, która doprowadziła do bezpodstawnego wpisu

Z mojej praktyki w Jarocinie wiem, że najskuteczniejsza jest kombinacja tych środków – najpierw zabezpieczenie (ostrzeżenie), potem działanie zmierzające do wykreślenia nieuzasadnionego wpisu.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – czy to możliwe?

Wbrew pozorom, sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa, ale wymaga specjalnego podejścia:

1. Wariant pierwszy: spłata kredytu przed sprzedażą (najczęściej ze środków uzyskanych od kupującego)
2. Wariant drugi: przejęcie długu przez kupującego (rzadko spotykane, wymaga zgody banku)
3. Wariant trzeci: sprzedaż z obciążeniem (kupujący nabywa nieruchomość wraz z hipoteką, ale zwykle żąda znacznego obniżenia ceny)

W mojej kancelarii przy Alei Niepodległości często pomagam w organizacji takich transakcji, dbając o bezpieczeństwo zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Podsumowanie

Dział IV księgi wieczystej to nie tylko suche wpisy – to realne obciążenia, które mogą wpływać na wartość nieruchomości i możliwość rozporządzania nią. Jako adwokat nieraz widziałam, jak hipoteki i inne obciążenia komplikowały życie właścicielom nieruchomości.

Brzmi prosto, ale w praktyce różnie bywa. Hipotek nie należy lekceważyć, ale też nie trzeba się ich panicznie bać. Z odpowiednią wiedzą i wsparciem prawnym można rozwiązać większość problemów związanych z obciążeniami nieruchomości.

Krótko mówiąc: regularnie sprawdzaj swoją księgę wieczystą, reaguj na nieaktualne wpisy i pamiętaj, że po spłacie kredytu hipoteka powinna zostać wykreślona. Twoja czujność to najlepsza ochrona przed problemami.

Disclaimer: Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Wykonujac od wielu lat zawod adwokata w Jarocinie wiem, ze kazda sprawa jest indywidualna, dlatego w celu uzyskania szczegolowych informacji zapraszam do kontaktu z moja kancelaria.

Zapraszam do Kancelarii Adwokackiej Anna Konrady: Adwokat Anna Konrady Aleja Niepodleglosci 6, 63-200 Jarocin tel. +48 575 641 021