Nieruchomości – pułapki przy zakupie domów i działek w powiecie jarocińskim

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych i największych inwestycji w życiu. W powiecie jarocińskim, podobnie jak w całej Polsce, transakcje te wiążą się ze specyficznymi ryzykami i pułapkami, które czyhają na nieostrożnych kupujących. Jako adwokat Anna Konrady, prowadząca kancelarię w Jarocinie, spotykam się regularnie z problemami, których można było uniknąć przy zachowaniu odpowiedniej ostrożności. W tym artykule podzielę się najważniejszymi wskazówkami dotyczącymi bezpiecznego zakupu nieruchomości w naszym regionie.

Specyfika rynku nieruchomości w powiecie jarocińskim

Rynek nieruchomości w Jarocinie i okolicach ma swoją charakterystykę, którą warto poznać przed podjęciem decyzji o zakupie. Z mojego doświadczenia wynika, że:

• Ceny nieruchomości są niższe niż w dużych miastach, ale w ostatnich latach dynamicznie rosną
• Dużą popularnością cieszą się działki budowlane w okolicach Jarocina, szczególnie w kierunku Poznania
• Rynek domów jednorodzinnych jest zróżnicowany – od starych, wymagających remontu budynków po nowe osiedla deweloperskie
• W samym Jarocinie rośnie popularność mieszkań w nowych blokach

Z praktyki adwokata: zauważyłam, że wielu klientów z dużych miast (głównie z Poznania) poszukuje nieruchomości w naszym regionie ze względu na niższe ceny i dobrą komunikację. To napędza lokalny rynek, ale też powoduje wzrost cen.

Pułapka nr 1: Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Problem nieuregulowanego stanu prawnego to jedna z najpoważniejszych pułapek, w którą wpadają kupujący nieruchomości w powiecie jarocińskim. Dotyczy to szczególnie starszych domów i działek, które przechodziły z pokolenia na pokolenie bez formalnego uregulowania spraw spadkowych.

Na co zwrócić uwagę:

• Sprawdź, czy sprzedający jest jedynym właścicielem lub czy ma zgody wszystkich współwłaścicieli
• Upewnij się, że stan prawny w księdze wieczystej odpowiada stanowi faktycznemu
• Sprawdź, czy nie toczą się postępowania spadkowe dotyczące nieruchomości
• Zweryfikuj, czy nieruchomość nie jest obciążona służebnościami, hipotekami lub innymi prawami osób trzecich

Z praktyki adwokata: miałam klientkę, która kupiła dom w gminie Jarocin od osoby, która twierdziła, że jest jedynym spadkobiercą. Po kilku miesiącach pojawili się inni spadkobiercy, którzy zakwestionowali transakcję. Sprawa ciągnęła się ponad 2 lata, a klientka musiała zapłacić dodatkowe pieniądze, by uregulować sytuację.

Pułapka nr 2: Zakup nieruchomości rolnej – ograniczenia prawne

Powiat jarociński to także tereny rolnicze, a zakup ziemi rolnej wiąże się z szeregiem ograniczeń, które potrafią zaskoczyć niedoświadczonych kupujących.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej może być zasadniczo tylko rolnik indywidualny. Istnieją wyjątki, ale ogólna zasada jest taka, że jeśli działka jest sklasyfikowana jako rolna i większa niż 0,3 ha, to jej zakup przez osobę niebędącą rolnikiem może wymagać zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Swoją drogą, to zaskakujące, ile osób z Jarocina i okolic nie zdaje sobie sprawy z tych ograniczeń i dowiaduje się o nich dopiero u notariusza, gdy transakcja nie może dojść do skutku.

Z praktyki adwokata: w powiecie jarocińskim wiele działek, które wyglądają na budowlane, ma w rzeczywistości klasyfikację rolną. Przed zakupem warto sprawdzić ten fakt w wydziale geodezji Starostwa Powiatowego w Jarocinie lub u rzeczoznawcy.

Pułapka nr 3: Problemy z planami zagospodarowania przestrzennego

W powiecie jarocińskim, podobnie jak w wielu innych regionach Polski, nie wszystkie tereny są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. To może być źródłem poważnych problemów dla osób planujących budowę.

Jeśli kupujesz działkę z myślą o budowie domu, koniecznie sprawdź:

• Czy dla danego terenu istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
• Jeśli nie, czy możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy zgodnych z twoimi planami
• Jakie ograniczenia w zabudowie wynikają z dokumentów planistycznych (wysokość, procent zabudowy itp.)
• Czy w okolicy nie są planowane inwestycje mogące obniżyć komfort mieszkania (np. fermy, zakłady przemysłowe, drogi)

Z doświadczenia adwokackiego w Jarocinie wiem, że szczególnie problematyczne bywają tereny w gminach Kotlin i Żerków, gdzie niedawno zmieniano plany zagospodarowania, co zaskoczyło wielu właścicieli nieruchomości.

Pamiętam sytuację z ubiegłego roku – klient kupił piękną działkę pod Jarocinem, zapłacił zadatek, a potem okazało się, że zgodnie z planem zagospodarowania można tam postawić tylko budynek jednorodzinny parterowy, a on planował piętrowy. Niestety, zadatek przepadł.

Pułapka nr 4: Ukryte wady techniczne nieruchomości

Zakup domu wiąże się z ryzykiem nabycia nieruchomości z ukrytymi wadami technicznymi. W powiecie jarocińskim problem ten dotyczy szczególnie starszych budynków, których w naszym regionie jest sporo.

Na co zwrócić uwagę przy oględzinach:

• Stan fundamentów i piwnic (zawilgocenie, pęknięcia)
• Konstrukcja dachu i jego szczelność
• Instalacje (elektryczna, wodna, grzewcza)
• Ślady napraw, które mogą wskazywać na wcześniejsze problemy
• Stan kominów i wentylacji

Z praktyki adwokata: nawet jeśli nie jesteś ekspertem, warto zainwestować w profesjonalną ekspertyzę techniczną przed zakupem. W Jarocinie i okolicach działa kilku dobrych rzeczoznawców budowlanych. Koszt takiej usługi to około 1000-1500 zł, ale może uchronić przed zakupem nieruchomości wymagającej remontu za dziesiątki tysięcy złotych.

Swoją drogą, to dziwne, jak wiele osób oszczędza na takim badaniu, a potem płacze, gdy okazuje się, że dach przecieka, a fundamenty są zawilgocone.

Pułapka nr 5: Służebności i ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości

Służebności to prawa, które mogą ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. W powiecie jarocińskim, szczególnie na terenach wiejskich, służebności są dość powszechne i warto o nich pamiętać przed zakupem.

Najczęściej spotykane rodzaje służebności:

• Służebność drogi koniecznej (prawo przejazdu przez działkę dla innych właścicieli)
• Służebność przesyłu (prawo do prowadzenia przez działkę linii energetycznych, gazowych itp.)
• Służebność mieszkania (prawo do zamieszkiwania w części nieruchomości przez inną osobę)

Z mojego doświadczenia adwokackiego w Jarocinie wynika, że szczególnie problematyczne są nieujawnione w księgach wieczystych służebności drogi, które funkcjonują “zwyczajowo”. Sąsiedzi od lat przechodzą przez czyjąś działkę i uważają to za swoje prawo, nawet jeśli formalnie służebność nie została ustanowiona.

Pułapka nr 6: Problemy z infrastrukturą w powiecie jarocińskim

Kolejny aspekt, który warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości w naszym regionie, to dostęp do infrastruktury technicznej. W powiecie jarocińskim wciąż są miejsca, gdzie doprowadzenie mediów może być kosztowne lub problematyczne.

Co należy zweryfikować:

• Dostęp do wodociągu i kanalizacji (lub możliwość i koszty budowy szamba)
• Przyłącze energetyczne o odpowiedniej mocy
• Dostęp do gazu ziemnego
• Jakość dróg dojazdowych (szczególnie przy działkach poza miastem)
• Dostęp do internetu o przyzwoitej przepustowości

Z praktyki adwokata: w powiecie jarocińskim szczególnie problematyczny bywa dostęp do kanalizacji w mniejszych miejscowościach. Warto zapytać w gminie o plany rozbudowy sieci kanalizacyjnej, bo późniejsze przyłączenie może wiązać się z wysokimi opłatami adiacenckimi.

Pamiętam klienta, który kupił piękną działkę w gminie Żerków, a potem okazało się, że doprowadzenie prądu będzie kosztować ponad 20 tysięcy złotych, bo najbliższe przyłącze jest 300 metrów dalej. Mówiąc krótko, zawsze sprawdzaj dostępność mediów.

Pułapka nr 7: Podwyższone ryzyko powodziowe w niektórych częściach powiatu

Część powiatu jarocińskiego leży w dolinie Warty, co w niektórych lokalizacjach wiąże się z podwyższonym ryzykiem powodziowym. Przed zakupem warto sprawdzić, czy nieruchomość nie znajduje się na terenie zagrożonym.

Jak sprawdzić ryzyko powodziowe:

• Zapoznaj się z mapami zagrożenia i ryzyka powodziowego dostępnymi online
• Zapytaj w gminie o historyczne podtopienia w danym rejonie
• Porozmawiaj z sąsiadami o ewentualnych problemach z wodą w przeszłości
• Sprawdź położenie działki względem rzek i cieków wodnych

Z praktyki adwokackiej w Jarocinie: szczególnie narażone na podtopienia są niektóre obszary w gminach Żerków i Kotlin, położone blisko Warty. Warto o tym pamiętać, bo ryzyko powodziowe może nie tylko wpływać na komfort mieszkania, ale także na możliwość uzyskania ubezpieczenia czy kredytu hipotecznego.

Pułapka nr 8: Ukryte obciążenia finansowe

Przy zakupie nieruchomości w powiecie jarocińskim warto zwrócić uwagę na ewentualne dodatkowe koszty i obciążenia finansowe, które mogą się z nią wiązać.

Na co zwrócić uwagę:

• Podatek od nieruchomości (szczególnie ważny przy dużych działkach)
• Opłaty za użytkowanie wieczyste (jeśli nieruchomość nie jest na własność)
• Zaległości w opłatach, które mogą przejść na nowego właściciela
• Planowane opłaty adiacenckie (związane z budową infrastruktury)
• Opłaty za wywóz nieczystości (szczególnie na terenach bez kanalizacji)

Z praktyki adwokata: w Jarocinie i okolicach zdarza się, że gminy planują inwestycje infrastrukturalne, które będą wiązać się z opłatami adiacenckimi dla właścicieli nieruchomości. Warto zapytać w urzędzie gminy o takie plany przed zakupem.

Pułapka nr 9: Problemy z kredytem hipotecznym

Jeśli planujemy zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, warto pamiętać, że nie każda nieruchomość w powiecie jarocińskim będzie akceptowana przez bank jako zabezpieczenie.

Potencjalne problemy z kredytem mogą wynikać z:

• Nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości
• Złego stanu technicznego budynku
• Nietypowej konstrukcji (np. domy drewniane, które w naszym regionie jeszcze się trafiają)
• Lokalizacji na terenie zagrożonym powodzią
• Braku dostępu do drogi publicznej

Z mojego doświadczenia adwokackiego wynika, że banki są szczególnie ostrożne przy finansowaniu zakupu starszych domów w mniejszych miejscowościach powiatu jarocińskiego. Często wymagają dodatkowych ekspertyz lub wycen, co wydłuża proces uzyskania kredytu.

Pułapka nr 10: Nieuczciwi sprzedający i pośrednicy

Na koniec warto wspomnieć o czynniku ludzkim. Niestety, na rynku nieruchomości w powiecie jarocińskim, jak wszędzie, zdarzają się nieuczciwi sprzedający lub pośrednicy.

Jak się zabezpieczyć:

• Dokładnie weryfikuj wszystkie informacje podawane przez sprzedającego
• Sprawdzaj referencje pośredników
• Nie płać zadatku bez podpisania odpowiedniej umowy
• Zachowaj ostrożność przy ofertach znacząco odbiegających ceną od rynkowej
• Zawsze konsultuj umowy przed podpisaniem z prawnikiem

Z praktyki adwokata: w Jarocinie i okolicach działają zarówno renomowane biura nieruchomości, jak i osoby bez odpowiednich kwalifikacji. Warto sprawdzić, czy pośrednik ma licencję zawodową i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Podsumowanie – jak bezpiecznie kupić nieruchomość w powiecie jarocińskim?

Na zakończenie, kilka najważniejszych wskazówek, które jako adwokat z Jarocina przekazuję wszystkim klientom planującym zakup nieruchomości w naszym regionie:

1. Dokładnie sprawdź stan prawny nieruchomości (księga wieczysta, wypisy z rejestru gruntów)
2. Zweryfikuj przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego
3. Sprawdź dostęp do mediów i infrastruktury
4. Zainwestuj w profesjonalną ekspertyzę techniczną przy zakupie domu
5. Upewnij się, że sprzedający jest rzeczywistym właścicielem i może swobodnie rozporządzać nieruchomością
6. Sprawdź, czy na nieruchomości nie ciążą obciążenia i ograniczenia
7. Przed podpisaniem aktu notarialnego skonsultuj się z prawnikiem
8. Nie płać zaliczek czy zadatków bez odpowiednich zabezpieczeń
9. Zachowaj dokumentację z oględzin i ustaleń ze sprzedającym
10. Zastanów się nad ubezpieczeniem tytułu prawnego do nieruchomości

W kancelarii zawsze powtarzam, że w przypadku zakupu nieruchomości lepiej wydać kilka tysięcy złotych na prawnika i rzeczoznawcę, niż później stracić setki tysięcy przez nieprzemyślany zakup. Bezpieczeństwo transakcji warte jest tej inwestycji.

Lubię mówić klientom: “Dom kupujesz na lata, a może nawet na pokolenia – poświęć kilka tygodni na dokładne sprawdzenie wszystkich aspektów”.

Disclaimer:

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Wykonujac od wielu lat zawod adwokata w Jarocinie wiem, ze kazda sprawa jest indywidualna, dlatego w celu uzyskania szczegolowych informacji zapraszam do kontaktu z moja kancelaria.

Zapraszam do Kancelarii Adwokackiej Anna Konrady: Adwokat Anna Konrady Aleja Niepodleglosci 6, 63-200 Jarocin tel. +48 575 641 021