Zasiedzenie w dobrej wierze – kiedy 20 lat wystarczy?

Jak szybko możesz stać się prawnym właścicielem nieruchomości, którą posiadasz, ale formalnie do Ciebie nie należy? To zależy od jednej kluczowej kwestii – czy jesteś w dobrej, czy w złej wierze. W tym artykule dowiesz się, co to jest dobra wiara przy zasiedzeniu i dlaczego dzięki niej możesz skrócić czas oczekiwania z 30 do zaledwie 20 lat.

Jakiś czas temu w mojej kancelarii adwokackiej w Jarocinie pojawiła się starsza pani z Pleszewa. Przez ponad 25 lat mieszkała w domu, który kupiła od sąsiada za gotówkę, ale – jak się okazało – bez aktu notarialnego. „Mam tylko umowę na papierze i pokwitowanie, ale notariusza nie było” – tłumaczyła z niepokojem. Gdy zapytałam, czy wiedziała wtedy, że taka umowa nie przenosi własności, spojrzała na mnie zaskoczona: „Skądże! Myślałam, że skoro zapłaciłam i mam umowę, to dom jest mój. Wszyscy tak wtedy robili”. Właśnie to przekonanie okazało się kluczowe dla jej sprawy.

Zasiedzenie w dobrej wierze – co mówią przepisy?

Najpierw przepisy. Zgodnie z art. 172 § 1 kc:

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

W kancelarii często tłumaczę to klientom prościej: jeśli przez wystarczająco długi czas traktujesz jakąś nieruchomość jak swoją własną (mieszkasz w niej, remontujesz, płacisz podatki), a przy tym jesteś przekonany, że masz do tego prawo – po 20 latach możesz stać się jej prawnym właścicielem.

W ogólnym rozumieniu wyżej przywołanego przepisu, dotychczasowy właściciel, który rzeczą się nie interesuje traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel. Brzmi prosto, ale w praktyce rózne bywa.

Zasiedzenie służy zatem usankcjonowaniu trwającego przez dłuższy czas stanu faktycznego innego niż wynikałby ze stanu prawnego. Dodatkowo zasiedzenie jest konstrukcją potwierdzającą, że długotrwałe niewykonywanie prawa przez uprawnionego jest stanem niekorzystnym i prowadzi do utraty tego prawa.

Upływ czasu – podstawa zasiedzenia

Podstawową przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu – w tym przypadku ustawodawca w kontekście biegu terminów zasiedzenia stosuje pojęcie dobrej i złej wiary, w zależności od której posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność stosownie po dwudziestu lub trzydziestu latach nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Jak wynika z powyższego:

Dobra wiara nie stanowi przesłanki determinującej nabycia własności nieruchomości, jednak niewątpliwie ma znaczenie, bowiem w przypadku dobrej wiary możliwe jest zasiedzenie nieruchomości po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania.

Swoją drogą, przypomniała mi się sprawa z Gostynia, gdzie klient zakupił działkę od sąsiada, który pokazał mu dokumenty własności. Zapłacił, podpisał umowę (niestety nie u notariusza), i przez lata korzystał z działki. Dopiero po 15 latach dowiedział się, że sąsiad pokazał mu sfałszowane dokumenty i działka nigdy do niego nie należała. Czy był w dobrej wierze? Sąd uznał, że tak – bo w momencie objęcia w posiadanie był przekonany, że nabywa własność od osoby uprawnionej.

Kiedy oceniamy dobrą wiarę?

Ciekawą kwestią istnienia dobrej wiary jest moment jej oceny.

Otóż momentem, który decyduje o istnieniu dobrej lub złej wiary jest chwila, z jaką zainteresowany wszedł w posiadanie nieruchomości.

W kancelarii przy Alei Niepodleglosci w Jarocinie często tłumaczę klientom: liczy się to, co wiedziałeś na początku, nie to, czego dowiedziałeś się później. Okazuje się, że dla ustawodawcy nie ma znaczenia, czy w późniejszym czasie w świadomości posiadacza zaszły jakieś zmiany, które warunkowałyby zmianę wiary posiadacza z dobrej na złą.

To się w głowie nie mieści, ale taka jest prawda – możesz dowiedzieć się po 5 latach, że nie jesteś właścicielem, a mimo to nadal biegnie termin zasiedzenia w dobrej wierze! Sąd Najwyższy wielokrotnie to potwierdził.

Czym właściwie jest dobra wiara?

Zauważyć należy, że kodeks nie definiuje pojęcia dobrej albo złej wiary, jednak pojęcie to należy rozumieć jako pewien stan świadomości posiadacza jako usprawiedliwiony lub nieusprawiedliwiony – w przypadku złej wiary – okolicznościami.

Nieostrość pojęcia pozwala na każdorazową ocenę sytuacji z perspektywy konkretnego stanu faktycznego pojęcie stanowi rodzaj klauzuli generalnej.

Lubię mówić klientom, że spadek to nie tylko kasa, ale i emocje – tak samo jest z dobrą wiarą. To nie tylko suchy przepis, ale ocena ludzkiej świadomości i intencji.

W przypadku oceny, czy zachodzą przesłanki do nabycia własności w drodze zasiedzenia, dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że:

Przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

Dobra wiara to stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego.

Jeżeli posiadacz nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności, a przeświadczenie to nie wynika z jego niedbalstwa, należy rozumieć, że jest on posiadaczem w dobrej wierze.

Dobra wiara jest domniemana – ważna zasada!

Niezależnie od powyższego należy mieć na uwadze funkcjonujące w prawie cywilnym domniemanie dobrej wiary.

Zgodnie z art. 7 kc:

Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary,

natomiast w myśl art. 6 kc:

Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne,

wobec czego wykazanie istnienia złej wiary analogicznie ciąży na osobie, która żąda takiego wyłączenia.

A zatem, podsumowując, dopóki zła wiara nie zostanie wykazania, można powoływać się na istnienie dobrej wiary.

W praktyce oznacza to, że to nie ty musisz udowadniać swoją dobrą wiarę – to druga strona musi udowodnić twoją złą wiarę, jeśli chce, żeby termin zasiedzenia wydłużył się do 30 lat. To znacząca różnica procesowa!

Co jeszcze warto wiedzieć o zasiedzeniu w dobrej wierze?

Krótko mówiąc: zasiedzenie w dobrej wierze to szybsza droga do uregulowania stanu prawnego nieruchomości, którą faktycznie posiadasz, ale formalnie nie jesteś jej właścicielem.

Sprawy o zasiedzenie to prawnicze szachy – jeden zły ruch i po wszystkim. Dlatego jeśli uważasz, że możesz skorzystać z instytucji zasiedzenia, warto skonsultować się z adwokatem, który specjalizuje się w prawie rzeczowym. W mojej praktyce adwokackiej w Jarocinie widzę, że właściwie przygotowany wniosek i odpowiednie dowody mogą znacząco skrócić całe postępowanie.

Myslisz, że to proste? No to posłuchaj… Nawet pozornie oczywiste sprawy potrafią się komplikować, gdy pojawiają się spadkobiercy dawnych właścicieli albo gdy nieruchomość ma niejasną historię prawną. Każdy przypadek jest inny i wymaga indywidualnego podejścia.

Disclaimer: Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Wykonujac od wielu lat zawod adwokata w Jarocinie wiem, ze kazda sprawa spadkowa jest indywidualna, dlatego w celu uzyskania szczegolowych informacji zapraszam do kontaktu z moja kancelaria.

Zapraszam do Kancelarii Adwokackiej Anna Konrady: Adwokat Anna Konrady Aleja Niepodleglosci 6, 63-200 Jarocin tel. +48 575 641 021